карта болгарии:






оставить сообщение:


Ваше имя*:


Телефон:


Электронная почта*:


Текст сообщения*:


Яндекс.Погода

Оформление недвижимости


Преимущества приобретения недвижимости в Болгарии
На что обращать внимание
Процесс покупки
Образец предварительного договора
Закон об иностранных инвестициях
Расходы по содержанию имущества

Преимущества приобретения недвижимости в Болгарии

Чистый воздух, вода, продукты. Нет промышленности, задымляющей и отравляющей все живое. Болгария- страна аграрно-туристическая и продукты, производимые в стране, потенциально могут накормить всю Европу. Низкий уровень преступности.

Спокойная в политическом плане страна.

Абсолютное бесконфликтное сосуществование разных национальностей.

Постепенный рост экономики и проявление постоянного интереса со стороны Европейских инвесторов. Очень древняя страна с богатой историей и цепью цивилизаций, существовавших на территории Болгарии.

Местоположение. Все Европейские страны 1-2 часа на самолете, 3 часа до России, возможность путешествия на автомобиле по Европе.

Климат. Весьма умеренный во всех отношениях, нет сильного холода и сильной жары, климат мягкий, в меру влажный, в меру сухой, весьма полезный для здоровья.

Море. Черное море. Комментарии излишни.

Масса ресторанов с очень качественными и дешевыми блюдами.

Очень дешевая по Европейским меркам недвижимость.

Очень красивая природа. Виды, достойные кисти Великих пейзажистов, причем, по фотографии трудно определить, где это: Италия, Франция, Испания или Германия. Горы, долины, леса, виноградники, озера, реки, море.

Наличие горнолыжных курортов.

Наличие супермаркетов, гипермаркетов и техномаркетов, построенных с участием Европейских компаний.

Огромный авторынок, состоящий как из новых, так и из поддержанных автомобилей из Германии, Франции, Италии.

Масса вариантов развития Вашего бизнеса!

Оформление недвижимости в собственность

Квартиры. Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется “идеальная часть” участка земли, находящаяся под домом и “падающая” на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.

Дома, отели, рестораны и иные здания. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт. 
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Земля и леса. Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Процесс покупки недвижимости шаг за шагом:

  • Постарайтесь наиболее объективно сформулировать для себя требования к будущей недвижимости.  Ознакомьтесь с сайтом и выберите интересующую Вас недвижимость. Свяжитесь с нашими сотрудниками, они окажут Вам необходимое содействие при выборе.
  • Наши сотрудники организуют   ознакомительную поездку (если это необходимо). Для этого сообщите предполагаемую дату   отъезда (за 15 дней), если есть необходимость в получении визы, покупки билетов на самолет, бронировании гостиницы, трансферта, а также, какие объекты недвижимости Вы выбрали для осмотра.


Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом:


1. Резервирование объекта- 1000-3000 евро;


2. Подписание Предварительного договора;

В Предварительном договоре определяются все базовые условия сделки: описание объекта, сроки и размеры платежей (обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении нотариального акта). Конкретным застройщиком может быть предложен свой график оплаты, к примеру:

10% - при подписании Предварительного договора

20 %- через месяц после подписания Предварительного договора 
30 %- при готовности коробки здания с подведенной крышей
30 %- при завершении отделочных работ
10 %- при заключении сделки у нотариуса. 
Поскольку включение покупателя (или соинвестора) далеко не всегда происходит на стадии котлована, вариантов схем оплаты великое множество.

Предварительный договор не требует нотариального или иного заверения и заверения подписей под ним. Он может быть составлен для удобства Покупателя на двух языках (русском и болгарском).

Оплата может происходить по договоренности сторон напрямую на счет Продавца или указанных им лиц в Болгарии и за ее пределами, через частный счет Покупателя в Болгарии, через счет адвоката, выбранного Покупателем. По всех случаях по факту получения платежа Продавцом выдается расписка.

 Если объект полностью готов, то стадию заключения Предварительного договора можно исключить и произвести одновременно оплату за объект и оформление нотариального акта.

3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость;


Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество подписывается в присутствии у нотариуса, в районе действия которого расположен объект.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В выписке содержится информация о наличие или отсутствие ипотеки объекта, прав на пользование объектом третьими лицами, запрете на продажу, аресте объекта, открытых судебных делах и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.

Нотариус заверяет подписи сторон и сделку как таковую. 
Нотариальный акт составляется на болгарском языке.


Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Исходя из официальной цены купли-продажи объекта, уплачиваются нотариальные таксы, госпошлины и затем налог на переход права собственности на недвижимое имущество.

  Изменения в налоговом законодательстве. 
Закон, регулирующий сбор местных налогов, изменен в 01.01.2008 г.: Правительство инструкциями уполномочивает каждый совет муниципалитета самостоятельно определять размер налогового сбора. Новый налог в муниципалитете Несебра с 28.02.2008 составляет 2,3 %, в муниципалитете Варна – 3%, вычисляемый исходя из нотариальной стоимости недвижимости. Согласно изменениям в закон “О местных налогах” сбор налога определяется в следующих рамках: минимальный 2 % , максимальный размер – 4%.

4. Регистрация нотариального акта в суде;

После подписания документа нотариус представляет нотариальный акт в районный суд.

Специальный судья, уполномоченный вести реестр, вносит изменения права собственности по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Соответствующая отметка вносится и в сам нотариальный акт.

Обращаем Ваше внимание на такой важный момент, как государственная (налоговая) оценка объекта недвижимости. Это что-то наподобие российского аналога оценки БТИ. Налоговая оценка, как правило, приближена к себестоимости объекта и составляет в случае с новостройками ок. 40% реальной стоимости объекта по договору между Сторонами. Цена купли-продажи объекта не может быть ниже данной налоговой оценки. Однако для целей минимизации налогообложения (в частности, НДС)  и понижения нотариальных расходов в Нотариальном акте может быть указана именно стоимость объекта по его налоговой оценке. Это является общепринятой практикой.

Обращаем также Ваше внимание на то, что при заключении сделки одним из супругов - второй автоматически становится совладельцем недвижимости. Поэтому при ее последующем отчуждении Вам потребуется нотариальная доверенность от супруга или его личное присутствие.

На этом этапе процесс покупки завершается, и Вы становитесь счастливым обладателем болгарской недвижимости!

 

Приобретение апартаментов физическими лицами

Болгарское законодательство разрешает приобретение апартаментов (квартир) на иностранное физическое лицо или юридическое лицо. Одновременно с квартирой оформляется “идеальная часть” участка земли, находящаяся под домом и “падающая” на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой условное понятие. 
Жилые помещения могут использоваться в Болгарии в качестве офисов. 
Иностранные граждане имеют право свободно сдавать объекты недвижимости в аренду.
Обращаем Ваше внимание также на своеобразное исчисление метража в Болгарии. В общий метраж апартамента включается также площадь “общих помещений” (коридоров, лифтов, подъезда), а также толщина стен (обмер по внешнему периметру). 
В случае приобретения апартамента первого этажа с небольшим земельным участком может потребоваться регистрация юридического лица, так как покупка земли в Болгарии иностранцам напрямую на свое имя не разрешена.

Приобретение земельных участков, таун-хаусов, домов, отелей, ресторанов юридическими лицами с иностранными инвестициями

Объекты недвижимости, включающие в свой состав земельные участки в той или иной форме (сами участки, таун-хаусы, дома, отели, рестораны) по болгарскому законодательству не могут быть приобретены гражданами иностранных государств и зарубежными компаниями.

Поэтому при покупке данных объектов иностранцы прибегают к регистрации болгарского юридического лица, чаще всего в форме общества с ограниченной ответственностью (OOD или EOOD).

При этом и объект недвижимости, и земельный участок под ним могут быть зарегистрированы на компанию с иностранным участием. В то же время возможно зарегистрировать объект недвижимости на имя физического лица, а земельный участок – на имя фирмы.

Альтернативой может быть договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна.

В то же время мы бы не советовали клиентам заключать долгосрочный договор аренды во избежание проблем с бывшими собственниками (нынешними “арендодателями”). Никто не гарантирован от неожиданного повышения “арендной платы” за уже давно оплаченный объект или различных претензий наследников продавца.

Приобретение земельных участков под капитальную застройку, сельскохозяйственных и лесных угодий юридическими лицами с иностранными инвестициями

Продажа земли под застройку, сельскохозяйственных и лесных угодий иностранцам запрещена.

Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения размера участков. Минимальный срок аренды составляет 4 года, максимальный срок не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли под капитальную застройку, сельхозугодий и лесов.

Рейтинг@Mail.ru
Создание сайта    


Карта Болгарии